입찰·총필요자금 계산

경매 입찰을 준비할 때 가장 먼저 막히는 지점은 “이 가격에 넣으면 실제로 얼마가 더 필요한가”입니다. 스티커처럼 보이는 입찰가 뒤에는 보증금, 잔금, 취득 관련 세금 가정, 법무 비용, 명도 버퍼, 수리 버퍼가 따라옵니다. 이 도구는 그 항목을 한 표로 합산합니다.

보증 비율 기본값은 10% 가정입니다. 사건·입찰 방식에 따라 공고 기준이 다를 수 있으므로 공고 문구를 우선합니다. 취득세 등 세율은 1주택 기본 가정 시드(IS_ESTIMATE)이며 다주택·중과·감면은 지자체·세무사 확인이 필요합니다.

명도·수리는 “안 쓸 수도 있는 돈”이 아니라 총자금 계획에 넣어 두는 버퍼입니다. 실제 점유·하자 상태에 따라 0에 가까울 수도, 더 커질 수도 있습니다. 도구는 그 편차를 숨기지 않고 입력으로 드러냅니다.

계산식은 단순합니다. 보증 = 입찰가 × 보증비율, 잔금 = 입찰가 − 보증, 세금 가정 = 입찰가 × 세율, 총필요자금 = 입찰가 + 세금 + 법무 + 명도 + 수리. 항목 합이 총액과 일치하는지 결과에서 확인할 수 있습니다.

세율 시드는 data/tax-seed.js 에 공개되어 있으며 lastVerified 날짜가 있습니다. HQ 고시 검증 전까지 IS_ESTIMATE로 표시합니다. 농어촌특별세·지방교육세 등 부가 항목을 모두 반영하지 않을 수 있습니다.

입력은 브라우저에서만 계산되며 서버에 저장하지 않습니다. 매물 데이터베이스를 조회하지 않으며 property 실거래 허브와 연결되지 않습니다.

검증 시나리오: 희망입찰가 3억, 보증 10%, 취득세 가정 1주택 기본, 법무 200만, 명도 300만, 수리 500만 → 보증 3,000만, 잔금 2.7억, 총필요자금이 구성 항목 합과 일치해야 합니다. 낙찰 가능성 단정 문구는 출력하지 않습니다.

특정 물건 “입찰해도 됩니다”, “안전 물건”, “확정 수익” 같은 표현은 쓰지 않습니다. 권리분석·배당·명도는 전문가·사건 기록 영역입니다.

법원 매각공고·매각물건명세서·등기부 등 원자료가 항상 우선합니다. 본 계산은 교육·참고용입니다.